Ab dem 1. Dezember 2022 kann jeder Wohnungseigentümer in jeder beliebigen Wohnungseigentumsanlage verlangen, dass nicht irgendein Verwalter bestellt wird, sondern gerade ein i.S.v. § 26a Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) „zertifizierter Verwalter“. Kommen die Wohnungseigentümer diesem Anspruch nicht nach, kann der Verlangende sein Ziel gerichtlich durch eine sog. Beschlussersetzungsklage verfolgen.

Ohne ein solches Verlangen steht es den Wohnungseigentümern frei, mit einem Verwalter, der nicht über ein Zertifikat verfügt, aber das Vertrauen aller Wohnungseigentümer besitzt, weiterhin zusammenzuarbeiten (BT-Drs. 19/22634, 43).

Als zertifizierter WEG-Verwalter darf sich laut § 26a Abs. 1 WEG bezeichnen „wer von einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt“.

Für Verwalter, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform bereits bestellte Verwalter einer Wohnungseigentümergesellschaft waren, gilt (nur) für diese eine verlängerte Übergangsfrist bis zum 01.06.2024.

Zertifizierung durch IHK und Prüfungstermine

Zuständig für die Abnahme der Prüfung zum zertifizierten WEG-Verwalter sind die Industrie- und Handelskammern, die eine Zertifizierung anbieten. Die IHK Siegen hat mit der SIHK Hagen eine Vereinbarung getroffen, dass diese auch für die Siegener Kammer die Sachkundeprüfungen durchführt.

Die Prüfungstermine der SIHK Hagen stehen aktuell noch nicht fest. Die Prüfung wird frühestens ab September von der SOHK angeboten.

Prüfungsinhalt

Die Prüfungsinhalte sind in der Anlage 1 der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) festgelegt. Die Prüfungsverordnung sieht eine zusammengesetzte Prüfung aus einem schriftlichen (mind. 90 Minuten) und einem mündlichen Teil (mind. 15 Minuten) vor. Die Teilnahme am mündlichen Teil der Prüfung setzt das Bestehen des schriftlichen Teils voraus.

Der schriftliche Teil der Prüfung ist mit „bestanden“ zu bewerten, wenn der Prüfling in allen Themenbereichen, auf die sich die Prüfung erstreckt, jeweils mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte erzielt. Der mündliche Teil der Prüfung ist mit „bestanden“ zu bewerten, wenn der Prüfling mindestens 50 Prozent der erreichbaren Punkte erzielt.

Die Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden.

Prüfungsvorbereitung

Der Verordnungsgeber hat keine konkreten Vorgaben zu Art und Umfang eines Vorbereitungslehrganges gegeben. Jedoch bildet der DIHK-Rahmenplan mit Lernzielen für die Prüfung „Zertifizierter Verwalter / Zertifizierte Verwalterin nach § 261 Wohnungseigentumsgesetz“ (siehe Downloadbereich rechts) die Grundlage für die Erstellung die Erstellung von lernzielorientierten Prüfungsaufgaben und ist die Basis für die Gestaltung von Vorbereitungslehrgängen.

Um die notwendigen Kenntnisse für die Sachkundeprüfung zu erwerben, gibt es entsprechende Fachliteratur sowie Vorbereitungsseminare von diversen Veranstaltern. Die IHK Siegen gibt aufgrund ihrer Bildungsträgerneutralität hierzu keine Auskünfte.

Von der Prüfpflicht befreite Verwalter

Von der Prüfungspflicht befreit sind Verwalter, die über eine der folgenden Qualifikationen verfügen:

• Volljuristen
• Immobilienkaufleute
• Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
• Geprüfte Immobilienfachwirte und Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

Ihre Ausbildung ist dem zertifizierten Verwalter gleichgestellt und sie dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen.

Weiterbildungspflicht

Zertifizierte WEG-Verwalter unterliegen der in § 34c Abs. 2a GewO vorgeschriebenen Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahren.

Ausnahme für Kleingemeinschaften

Die Zertifizierungsregelung gilt für Kleingemeinschaften in Eigenverwaltung nicht, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Absatz 2 Nr. 6 WEG). Verlangt in einem solchen Fall wiederum ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten WEG-Verwalters, muss ein solcher bestellt werden.

Was gilt für juristische Personen?

Für juristische Personen und/oder Personengesellschaften gilt, dass sich diese als zertifizierte WEG-Verwalter bezeichnen dürfen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten WEG-Verwalter bestanden haben oder einem zertifizierten WEG-Verwalter gleichgestellt sind.

Gewerbeanmeldung

Die Zertifizierung ist keine Voraussetzung für eine Gewerbeanmeldung oder die Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. WEG-Verwalter können ihre Tätigkeit grundsätzlich auch ohne sie aufnehmen.