PDF wird generiert
Bitte warten!

Immobiliardarlehensvermittler

Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen

Am 16. März 2016 wurde das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilien-kreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften vom 11. März 2016 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2016, Teil I Nr. 12 vom 16. März 2016, S. 396 ff.). Damit werden u. a. neue gewerberechtliche Berufszugangs- und Berufsausübungsvorschriften für Immobiliardarlehensvermittler eingeführt (vgl. Artikel 10 des Gesetzes, Änderung der Gewerbeordnung).

Was versteht man unter einer Immobiliardarlehensvermittlung und wer fällt unter die Gesetzesnorm des § 34i GewO?

Unter den Begriff "Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag" fallen entgeltliche zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die entweder durch ein Grundpfandrecht besichert sind oder die für den Erwerb oder Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind. 

Der Gesetzgeber versteht unter "entgeltlichen Finanzierungshilfen" den entgeltlichen Zahlungsaufschub sowie die sonstige entgeltliche Finanzierungshilfe, die sich auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder auf den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten beziehen. Ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub ist als entgeltlicher Zahlungsaufschub anzusehen, wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird.  

Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Bausparvertrages, bei dem es sich oftmals um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag handeln wird, bei dem es sich aber auch um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann.

Honorar-Immobiliardarlehensberater

Eine eigene Erlaubnispflicht für den Honorar-Immobiliardarlehensberater ist im Gegensatz zum Honorar-Finanzanlagenberater nach § 34h GewO nicht vorgesehen. Obwohl es sich bei der Erbringung von Beratungsleistungen nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie um eine Tätigkeit handelt, die von der Kreditvermittlungstätigkeit zu unterscheiden ist, sieht das Gesetz nur einen einheitlichen Erlaubnistatbestand vor. Wird der Gewerbetreibende jedoch als Honorar-Immobiliardarlehensberater tätig, gelten hierfür spezielle Berufspflichten.

Erlaubnisvoraussetzungen

Die Erlaubnisvoraussetzungen für den Immobiliardarlehensvermittler orientieren sich an den bereits bekannten Bestimmungen für Finanzanlagen- und Versicherungsvermittler: Neben der schon bisher notwendigen Zuverlässigkeit und den geordneten Vermögensverhältnissen hat der Immobiliardarlehensvermittler eine Berufshaftpflichtversicherung (oder eine gleichwertige Garantie) sowie Sachkunde nachzuweisen. Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt. Einzelheiten zur Berufshaftpflicht (oder der gleichwertigen Garantie) und der Sachkunde werden nicht durch das Gesetz selbst, sondern durch die Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) geregelt. 

Neben einem Katalog von Berufsqualifikationen, welche der Sachkundeprüfung zum „geprüften Fachmann für Immobiliardarlehensvermittlung“ gleichgestellt sind (§ 4 ImmVermV), werden auch Abschlüsse des gemeinsamen Lernzielkatalogs der deutschen Bausparkassen des Berufsbildungswerks der Bausparkassen e. V., der Industrie- und Handelskammer Potsdam, der Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen, der Sparkassenakademie Niedersachsen, der Sparkassenakademie Schloss Waldthausen, der Sparkassenakademie Baden-Württemberg, der Wirtschaftsakademie Schleswig Holstein/Niederlassung Lübeck oder der Beruflichen Fortbildungszentren der Bayerischen Wirtschaft (BFZ) gemeinnützige GmbH als Sachkundenachweis anerkannt (§ 20 ImmVermV).

Sachkunde und Zuverlässigkeit auch bei mitwirkenden Angestellten und Personen in leitender Funktion

Das Gesetz sieht zudem vor, dass der Immobiliardarlehensvermittler Personen, die bei der Vermittlung oder Beratung (nicht zwangsläufig unmittelbar) mitwirken oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, nur dann beschäftigen darf, wenn deren Zuverlässigkeit und Sachkunde geprüft wurde. Damit geht die Vorschrift im Anwendungsbereich über die vergleichbare Regelung der Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO hinaus, die nur die Beschäftigten dem Sachkundeerfordernis unterwirft, die unmittelbar bei der Beratung und Vermittlung, also am „point of advice/sale“ mitwirken.

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht

Das Gesetz lässt von der Erlaubnispflicht nach § 34i Absatz 1 GewO in zwei Fällen Ausnahmen zu: 

Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG erteilt wurde und Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des § 53b Absatz 1 Satz 1 KWG.

Immobiliardarlehensvermittler, die den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten wollen und dabei im Umfang ihrer Erlaubnis handeln, die dem jeweiligen Gewerbetreibenden auf Grundlage der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in seinem Herkunftsmitgliedstaat erteilt wurde. Macht der Gewerbetreibende eines EU-/EWR-Staats von dieser Regelung Gebrauch, werden seine Daten auch in das deutsche Register nach § 11a Absatz 1 GewO eingetragen.

Registrierungspflicht

Sowohl der Immobiliardarlehensvermittler als auch die unmittelbar bei der Vermittlung und Beratung mitwirkenden oder dafür verantwortlichen Personen müssen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das bereits vom Finanzanlagen- und Versicherungsvermittlerrecht bekannte Register nach § 11a GewO eingetragen werden.

Berufspflichten

Das Gesetz legt rechtliche Rahmenbedingungen für den Fall fest, dass der Vermittler eine „unabhängige Beratung“ anbietet oder als „unabhängiger Berater“ („Honorar-Immobiliardarlehensberater“). Danach muss er seiner Empfehlung, die die Bedürfnisse, die finanzielle Situation und die persönlichen Umstände des Kreditnehmers berücksichtigt, eine hinreichende Anzahl von auf dem Markt angebotenen Immobilienkreditverträgen zu Grunde legen. Zudem darf er vom Kreditgeber keine Zuwendungen annehmen oder von ihm in anderer Weise abhängig sein. Weitere Berufspflichten werden durch die sog. ImmVermV festgelegt.

Auswirkungen auf die Vermittlung anderer Darlehensverträge

Die Vermittlung anderer Darlehensverträge fällt weiterhin unter die Erlaubnispflicht nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 2 GewO. Allerdings ist zu beachten, dass die Vermittlung und Beratung über partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen als Vermögensanlagen seit dem 10. Juli 2015 der Erlaubnispflicht nach § 34f Abs. 1 S. 1 Nr. 3 GewO unterfallen (Kleinanlegerschutzgesetz).

Seiten-ID: 211

Seiten-ID211

Ansprechpartner

Helen Förster

Tel: 0271 3302-157
Fax: 0271 3302-44157
E-Mail

Waltraud Rademacher

Tel: 02761 9445-10
Fax: 02761 9445-40
E-Mail

Marion Weber

Tel: 02761 9445-10
Fax: 02761 9445-40
E-Mail