15. August 2023/ „Der regionale Gewerbeimmobilienmarkt entwickelte sich in den vergangenen Jahren unterschiedlich. Während die Mieten für Büro- und Praxisflächen teilweise einen ordentlichen Sprung nach oben machten, schwächte sich die Nachfrage nach Ladenlokalen an zahlreichen Standorten ab. Die Einzelhandelsmieten haben sich daher kaum verändert oder sind in der Spitze teilweise sogar rückläufig. Die strukturellen Veränderungen in der Handelsbranche, beschleunigt durch die Pandemie, haben bereits ihre Spuren hinterlassen.“ Mit diesen Worten kommentiert IHK-Referatsleiter Stephan Häger die neunte Auflage des IHK-Mietpreisspiegels für Einzelhandelsobjekte, Büro- und Praxisflächen sowie Produktions- und Lagerhallen. 

Der gewerbliche Mietpreisspiegel der IHK richtet sich an Eigentümer gewerblicher Immobilien, Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen sowie an Projektentwickler. Er kann bei anstehenden Mietverhandlungen, bei der Bewertung von Immobilien und bei der Standortauswahl herangezogen werden. Die ermittelten Mietpreisspannen sollen eine erste Orientierung bei der Festsetzung marktgerechter Mieten bieten und so die Markttransparenz verbessern. 

Stephan Häger: „Nicht selten hängt von der Miethöhe die Standortentscheidung ab. Die ermittelten Mietpreisspannen sind daher so angesetzt, dass sie eine Mehrzahl der zu beobachtenden Mieten abdecken. In Abhängigkeit von verschiedenen wertbeeinflussenden Faktoren können die Mieten aber abweichen. Neben der Standortlage spielen die Qualität und der energetische Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle.“ Die Daten basieren auf einer breit angelegten Befragung unter etwa 300 Unternehmen. Diese wurden anschließend in zwei Arbeitskreisen bestehend aus den Vorsitzenden der Gutachterausschüsse der Stadt Siegen sowie der Kreise Olpe und Siegen-Wittgenstein, Immobilienmaklern und -sachverständigen, Immobilienexperten heimischer Banken und Sparkassen sowie Bausachverständigen der Finanzämter Olpe und Siegen validiert. 

Büro- und Praxisflächen mit teilweise deutlichen Preisaufschlägen

Die Mieten für Büro- und Praxisflächen sind im Vergleich zur letzten Veröffentlichung vor fünf Jahren durchschnittlich zwischen 10 und 15 % gestiegen. Stephan Häger: „Vor allem bei den Büro- und Praxisflächen mit einer guten Qualität zogen die Preise zum Teil deutlich an. Der seit Corona verstärkte Trend zum Homeoffice hat in unserer Region bislang nicht zu Mietpreissenkungen bei Büroimmobilien geführt. Preistreibend sind vielmehr die sprunghaft gestiegene Inflation und die hohen Baukosten.“ Im Kreis Olpe werden in Attendorn und in Olpe die höchsten Mieten für Büro- und Praxisflächen aufgerufen. In einer guten Qualität sind es in Olpe – jeweils ohne Nebenkosten - zwischen 9 und 12 € je m². In Attendorn sind es in dieser Kategorie zwischen 8 und 11 €. In Siegen-Wittgenstein sind es die Städte Siegen (Siegen-Mitte) mit einer Spanne von 7 bis 12,5 € und Kreuztal mit einer Spanne von 6,5 bis 11 €.

Große Unterschiede bei den Einzelhandelsmieten – höchste Mieten in Siegen-Mitte

Im Gegensatz zu den Büroimmobilien ist bei den Einzelhandelsimmobilien besonders die Lage entscheidend. Je höher die Passantenfrequenz, desto besser die Lagebewertung und desto höher die Miete. Besonders deutlich wird dies in Siegen. Während in den besten Lagen in Siegen-Mitte die Mietpreisspanne (gestaffelt nach Größe der Verkaufsfläche) zwischen 20 und 55 € je m² liegt, beträgt die Spanne in den einfachen Lagen 4 bis 10 €. Stephan Häger: „Siegen ist die Einkaufsmetropole in der Region mit einer überregionalen Strahlkraft. Auch wenn die durchschnittlichen Spitzenmieten in Siegens Top-Lagen etwas rückläufig sind (-15 %), liegen sie um ein Vielfaches höher als in den anderen Kommunen im IHK-Bezirk.“ Im Kreis Olpe stechen erneut die Städte Olpe und Attendorn hervor. Dort liegen die Mietpreisspannen (ohne Nebenkosten) in den besten Lagen zwischen 13 und 17 € je m² (Olpe) sowie zwischen 11 und 15 € je m² (Attendorn). 

Mietbelastung besonders im Einzelhandel hoch

Insbesondere die Einzelhändler empfinden die Mieten zu großen Teilen als eine hohe Belastung. Während im Segment Büro- und Praxisflächen 22,8 % der Unternehmen aus den Kreisen Siegen-Wittgenstein und Olpe ihre Mietbelastung als hoch oder sogar zu hoch bewerten, sind es 38,5 % der Einzelhändler. Vor allem in Siegen empfinden die an der Umfrage mitwirkenden Händler die Miete als eine große finanzielle Bürde. Daher sei ein sensibler und vertrauensvoller Umgang zwischen Vermieter und Mieter wichtig, damit es nicht zu einem Ungleichgewicht von Fixkosten und Umsatz komme, so Stephan Häger. „Der Bogen darf nicht überspannt werden. Auf Dauer würde ein solches Ungleichgewicht zu Geschäftsaufgaben und Leerständen führen, verbunden mit dem Verlust von Vielfalt und Lebensqualität.“